Finanzen

Die Habona Invest GmbH über Immobilien, die der Digitalisierung trotzen. Und daraus wachsen.

Der Onlinehandel boomt, prominente Ladenketten gehen in die Insolvenz. Keine guten Perspektiven also für Einzelhandelsimmobilien als Investment? Im Gegenteil: Der boomende Konsum und eine neue Genusskultur haben die Preise für Einzelhandelsimmobilien auf Höchststände gehoben. Und die Entwicklung hält an. Meint Manuel Jahn, Head of Business Development bei der Habona Invest GmbH.

Die Digitalisierung beschleunigt den Wandel in der Branche

Habona Invest GmbH
Frische und Qualität

Der Onlinehandel, auch als Disruption oder "Game Changer" im Einzelhandel bezeichnet, ist oft nicht Auslöser von Problemen, sondern vielmehr Katalysator einer ohnehin eingeschlagenen Entwicklung. Die Ursache des Strukturwandels lässt sich mit der Digitalisierung und den dadurch immer differenzierteren Nachfragemustern zulasten des Mittelmaßes erklären. So ist zu berücksichtigen, dass nicht nur der Ladeneinzelhandel, sondern auch der Onlinehandel täglich um seine Kunden werben muss. Während Ladenkonzepte, die ihre Kunden nicht mehr erreichen, schleichend austrocknen, ist die Abkehr des Kunden im Internet immer nur einen Klick entfernt. So geht es um die Attraktivität des Einzelhandels insgesamt, gemessen auch am Anteil des Einzelhandels am Gesamtkonsum. Und der eilt derzeit von einem Rekord zum anderen.

Begünstigt durch die Auflösung der unprofilierten Mitte des deutschen Einzelhandels werden aktuell riesige Stücke des Umsatzkuchens umverteilt. Profiteure sind die anziehungsstarken Destinationen des Spaßeinkaufs in Metropolen und Megamalls, die expansiven Preisbrecher wie Primark, TK Maxx und KiK sowie das Online-Oligopol der großen Drei - Amazon, Zalando und Ebay.

Währenddessen bahnen sich im Bereich des Routineeinkaufs nahezu revolutionäre Veränderungen ihren Weg: Lebensmittel sollen nicht mehr vor allem billig sein, sondern ein gutes Gefühl geben. Ob bio, regional oder convenience: Die neue Lust des Verbrauchers auf mehr Qualität äußert sich in jährlichen Wachstumsraten, die teilweise über drei Prozent liegen. Trendsetter sind die Supermärkte und Verbrauchermärkte von Edeka, Rewe, Hit, Combi, Wasgau und andere, die mit neuem Ladenbau, verführerischen Sortimenten und gastronomischen Ergänzungen die Menschen zum weniger preissensiblen Erlebniseinkauf anregen. Die Lebensmitteldiscounter Aldi, Lidl, Netto und Penny sind längst auf diesen Zug aufgesprungen und haben mit dem Kühlhallenflair der Neunzigerjahre nichts mehr gemein. In der Folge steigt hier der Flächenbedarf und es entstehen neue Anforderungen an die Qualität.

Die konsequent auf Nahversorgung fokussierte Habona Invest GmbH hat die Chancen und Potenziale von Supermärkten auch als nachhaltiges Anlageprodukt nach dem Ausbruch der Finanzkrise 2008 als Erste erkannt und ein Fondsprodukt entwickelt, das seine Anleger bis heute mit dem nunmehr sechsten Publikums-AIF hoch erfreut. Denn das ursprünglich hässliche Entlein der täglichen Nahversorgung, im Gegensatz zum "Lusteinkauf" in den Innenstädten und Shoppingmalls vor nicht allzu langer Zeit noch als "Lasteinkauf" tituliert, macht sich hübsch. "In immer schöneren Läden wird immer mehr Umsatz gemacht", weiß Johannes Palla, Gründer und Geschäftsführer der Habona Invest GmbH und mit langjährigen Erfahrungen im Transaktionsgeschäft ausgewiesener Kenner von Handelsimmobilien. Und das freut auch den Anleger, denn dann sind die Mieterträge langfristig sicher und der Immobilienwert ein Fels in der Brandung.

Die Dimension der Wertschöpfung wird deutlich, wenn man sich vor Augen führt, dass rund 230 Milliarden Euro, also nahezu die Hälfte der Kaufkraft der Deutschen, allein für Lebensmittel und Drogeriewaren aufgebracht werden. So lagen die Pro-Kopf-Ausgaben laut Statista für Nahrungs- und Genussmittel 2016 bei 2.362 Euro, für Gesundheit und Körperpflege bei 460 Euro.

Die Dichte und die Qualität im deutschen Lebensmittelhandel, die geringen Margen sowie der Trend zu inspirierenden Einkaufserlebnissen machen es reinen Onlinekonzepten schwer, hier Relevanz zu entwickeln. Zudem zeigen Marktforschungsergebnisse sehr deutlich, dass Amazon fresh und ähnliche Konzepte lediglich von Großstadtbewohnern angenommen werden. Ihr Umsatzanteil geht in Deutschland kaum über ein Prozent hinaus, wovon ein Gutteil auf Rewe, Edeka & Co. entfällt, die die Ware meist über das eigene Ladennetz vertreiben.

Die Mitte verliert

Manuel Jahn, Habona Invest
Manuel Jahn, Habona Invest

Manuel Jahn, als Head of Business Development bei der auf Nahversorgungsimmobilien spezialisierten Habona Invest GmbH immer mit wachsamen Augen am Puls der Zeit, beobachtet die Entwicklung auch aus Sicht des Konsumforschers, begleitete er doch die Handelsimmobilienwirtschaft über zehn Jahre bei seinem früheren Arbeitgeber GfK, dem führenden Marktforscher in Deutschland, der vor allem für seine Kaufkraft- und Konsumklimastudien bekannt ist. Er führt aus: "Wenn der Ladeneinzelhandel lustlos, umständlich oder einfach irrelevant daherkommt, wird er verschwinden, genauso wie eine schlecht programmierte App." Wenn er den über digitale Medien und das Smartphone immer besser informierten Verbraucher allerdings positiv überrascht, ihm das Leben und den Einkauf bequemer oder einfach schöner macht, wird dieser den Handel sehr wahrscheinlich mit Loyalität und hohen Umsätzen belohnen. Zum Einkaufserlebnis gehört jedoch nicht nur die nackte Bedarfsdeckung, sondern auch das gewisse Etwas oder ein Zusatznutzen. Zusatznutzen können durchaus auch immateriell sein, wie etwa ein Stück Heimatgefühl, die Treffpunktfunktion nach Feierabend oder ein Beitrag zum ökologischen Gewissen. Angetrieben durch den hohen Informationsumschlag und -abgleich im Freundeskreis und in Communities Gleichgesinnter werde Einkaufen für immer mehr Menschen Teil des Lifestyles, Ausdruck von Weltanschauungen oder Gesundheitsaspekten, so Jahn.

"Stuck-in-the-middle"-Konzepte, die nichts wirklich gut können, sind dagegen von Umsatzabflüssen betroffen. Prominente Fälle sind der Niedergang der großen Warenhäuser oder das Sterben des Facheinzelhandels. Emotionen, Spontaneität und Schnelligkeit am Point of Sale gehören dabei zu den wichtigsten Wachstumstreibern, unabhängig davon, ob Kürbiskerne, Uhren oder Gartengeräte gekauft werden.

Wie es anders geht, zeigt der Lebensmittelhandel. Er ist ein Lehrstück über nachhaltigen Erfolg durch Emotionalisierung, Kundennähe und Komfort in einem sehr wettbewerbsintensiven Sektor. Manuel Jahn: "Unübersehbar ist der Trend zum höherwertigen Einkauf." Durch die Vergrößerung von Ladenflächen, einhergehend mit dem Trading-up der Sortimente, werde nicht nur der Durchschnittsbon, sondern auch die Profitabilität erhöht. Mit der Entwicklung von kleinflächigen Spezialkonzepten in Innenstädten, auf Bahnhöfen und an Tankstellen würden Nischen besetzt, die eine bessere Ausschöpfung des Umsatzpotenzials ermöglichen. Und das mache den Sektor für Immobilieninvestoren wie die Habona Invest GmbH enorm attraktiv.

Der Lebensmittelhandel als Begründer einen neuen Assetklasse

Lebensmitteleinzelhandel - so nah, so gut
Lebensmitteleinzelhandel - so nah, so gut

Die Habona Invest GmbH hat bereits früh erkannt, dass sich abseits der klassischen Immobilieninvestments hervorragende Chancen für Wachstum und Stabilität auch für den Anleger bieten. Insbesondere die Nahversorgungsimmobilie, also die Läden von Edeka, Rewe, Aldi, Lidl & Co., stehen wie kein anderes Immobiliensegment für das Wachstumspotenzial, das sich aus der Veränderung des Konsumverhaltens ergibt. Regionale Entwickler und spezialisierte Investoren haben das Modernisierungspotenzial erkannt und errichten an verkehrsorientierten, aber gleichzeitig wohnortnahen Standorten Nahversorgungs- und Quartierszentren aus einem Guss. Der Branchenmix umfasst im Kern immer einen attraktiven Lebensmittelmarkt, der je nach Standortpotenzial um einen Drogeriemarkt, eine Apotheke, Gastronomiekonzepte, verschiedene Angebote für die Familie oder auch Fachmärkte sinnvoll ergänzt wird. Die Verbraucher belohnen die Qualitäten und Synergien solcher Anlagen durch regelmäßige und hohe Ausgaben. Selbst nach den letzten Anstiegen der Bau- und Grundstückspreise stellt sich die Kosten-Ertrags-Relation sowohl für Entwickler als auch für den Einzelhandel als sehr attraktiv dar. Die grundsätzlich geringe bauliche Komplexität kommt zudem den Wünschen des Handels nach mehr Flexibilität bei etwaigen erforderlichen Marktanpassungen entgegen.

Bonitätsstarke Mieter, lang laufende Mietverträge, die Ausrichtung auf die Grundbedürfnisse aller Menschen sowie die geringe Bedeutung des Onlinehandels sind die entscheidenden Sicherheitsfaktoren für private wie auch institutionelle Kapitalanleger.

Johannes Palla, Gründer und Geschäftsführer der Habona Invest GmbH, ist von der Qualität dieser Immobilienklasse überzeugt: "Obwohl Nahversorger nach herkömmlicher Handelslagenklassifizierung typischerweise nicht in 1A-Lagen situiert sind, erfüllen sie häufig genug Core-Investmentkriterien bei gleichzeitig attraktivem Renditeprofil. Geschnürt zum Portfolio rechtfertigen sie zuweilen auch Preisaufschläge und haben einen gewichtigen Anteil am Investmentmarkt gewonnen." Wenngleich davon auszugehen ist, dass die Zahl der Deals aufgrund der Kleinteiligkeit von Nahversorgern unterzeichnet ist, wiesen die Maklerhäuser in der Rubrik Supermärkte, Fachmärkte und Fachmarktzentren zuletzt einen Anteil von rund 40 Prozent am Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien aus. Das liegt auch am nach wie vor großen Renditevorteil von Supermärkten gegenüber Investitionen in andere Immobilienanlagen, der nach Datenlage beim Maklerhaus Savills bei rund 200 Basispunkten zur Spitzenrendite liegt.

Begünstigt wird die Entwicklung durch die wohlwollende politische Stimmung. Kommunen erkennen, dass eine gute Nahversorgung Lebensqualität für die Wohnbevölkerung und damit für Städte, Stadtteile und Dörfer bedeutet. Manuel Jahn von der Habona Invest GmbH sagt hierzu: "Mit einem Portfolio von aktuell knapp 100 Märkten sind wir nicht nur Vermieter, sondern auch Partner der Händler und der Bürgermeister. Gemeinsam entwickeln wir die Standorte immer weiter und ermöglichen unseren Mietern wie auch den Gemeinden, stets die neuesten Konzepte am Start zu haben."

Die Immobilienwirtschaft wird den Handel zukünftig noch besser verstehen lernen müssen. Der bisherige Fokus auf die Errichtung, die Vermietung und den Verkauf einer Hülle muss dringend um das Verständnis für den Einzelhandel insgesamt erweitert werden. Die Habona Invest GmbH als Emissionshaus für alternative Investments schafft es hier, geeignete Ideen und Räume für den Handel zu fördern und zu entwickeln.

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