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RAINER SCHORR Im "Superzyklus"/ Research der Deutschen Bank analysiert Berliner Wohnungsmarkt

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Laut einer Untersuchung der Deutschen Bank zum deutschen Häuser- und Wohnungsmarkt könne Berlin zu einer der teuersten Metropolen in Deutschland werden. Dafür spreche das besonders dynamische Preiswachstum der vergangenen drei Jahre, in dessen Verlauf die Preise von Bestandswohnungen in der deutschen Hauptstadt um rund 36 Prozent gestiegen seien, während in den anderen Top-Städten ein durchschnittlicher Zuwachs von 30 Prozent zu verzeichnen sei.

Rainer Schorr, Geschäftsführer der PRS Family Trust GmbH

"Die somit kontinuierlich zunehmende Wohnnachfrage dürfte noch über Jahre auf ein geringes Wohnangebot treffen", sagt Rainer Schorr

"Für die Analysten der Deutschen Bank resultiert die starke Preisdynamik aus dem Mangel an Wohnungen namentlich in den unteren und mittleren Preissegmenten und der schwachen Bautätigkeit in Berlin", sagt Rainer Schorr, Geschäftsführer der PRS Family Trust GmbH. "Ursächlich für den geringen Neubau ist ein gemessen an der Nachfrage deutlich zu geringes Angebot an verfügbarem Bauland." Es gäbe zwar hinreichend Flächen, aber nur wenige seien so zugeschnitten und beplant, dass sie von Entwicklern bebaut werden könnten.

Nach Einschätzung der DB-Marktexperten dürfte die angespannte Situation am Berliner Wohnungsmarkt noch bis zum Ende des Jahrzehnts bestehen bleiben. Denn auch die offiziellen Fertigstellungszahlen deuten nicht auf eine Entspannung am Berliner Wohnungsmarkt hin. So seien 2016 nur 13.700 und damit lediglich 0,7 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes erneuert worden. Die Statistiken zeigten zudem eine hohe Differenz zwischen Fertigstellungen und Genehmigungen, die die Zahl der tatsächlich gebauten Wohnungen aktuell um das 1,83-Fache überstiegen.

Hinzu komme das große Bevölkerungswachstum. Von 2011 bis 2015 seien die Zahl der Einwohner um 200.000 und die Zahl der Haushalte in Berlin um 125.000 gestiegen. Zuwanderung und Nachfragesteigerungen beruhten dabei auch auf den guten Berliner Wirtschafts- und Arbeitsmarktdaten. Die Berliner Wirtschaft wächst 2005 schneller als der Bundesdurchschnitt. Das damit verbundene Beschäftigtenwachstum von rund 4 Prozent im Jahr 2016 setzte sich in den beiden Folgejahren ungebremst fort. Entsprechend sei die Arbeitslosenrate seit Jahren rückläufig und fiel im Dezember 2018 auf 7,6 Prozent. Ein Wert, der seit den 1980er Jahren nicht erreicht wurde. Auch die Bevölkerungsdynamik Berlins dürfte hoch bleiben. Bis 2030 könne man von einem Zuwachs um mehr als 250.000 Einwohner ausgehen.

"Die somit kontinuierlich zunehmende Wohnnachfrage dürfte noch über Jahre auf ein geringes Wohnangebot treffen", sagt Rainer Schorr. Laut DB-Studie bestünden deshalb gerade für den Berliner Wohnungsmarkt mit seiner besonders niedrigen Eigentümerquote für viele Mieter starke Anreize, Wohneigentum zu erwerben. Die hohe Mietdynamik verstärke diese Anreize im gesamten Zyklus. Im Jahr 2017 beschleunigte sich der Anstieg der Neuvertragsmieten abermals mit einem Sprung auf 11 Prozent gegenüber dem Vorjahr (2016, 7 Prozent). Viele Faktoren sprächen also für einen Superzyklus am Berliner Wohnungsmarkt, der weit über das Jahr 2020 andauern könnte.